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Une location doit rester décente tout au long du bail

Thu, 11 Jul 2024 13:54:55 +0200

Un bailleur doit faire en sorte que le logement occupé est décent à la signature du contrat de location, mais aussi durant toute la durée d’occupation.

Les nombreux critères de décence à respecter

Le décret décence de 2002, qui s’est étoffé au fil des ans, énumère les critères à respecter pour qu’un logement soit considéré comme décent et puisse être mis en location. A la signature d’un bail de location, un logement doit ainsi respecter une performance énergétique minimale, ne pas comporter de nuisibles, avoir une surface minimale, un confort minimum et ne pas présenter de risques pour la santé et la sécurité des occupants. Ces critères doivent également être respectés tout au long du contrat de location, comme le rappelle un récent arrêt de la Cour de cassation.

L’affaire en détail

Pour le bien en question, l’état des lieux réalisé en 2013 ne mentionne rien d’alarmant. Au bout de deux ans, l’apparition de désordres importants (infiltrations provenant d’une toiture terrasse et traces d’humidité) engendre une forte dégradation des relations entre le bailleur et le locataire. Chacun d’entre eux entame alors des procédures judiciaires : le bailleur pour loyer impayé et expulsion, le locataire pour non-décence du logement et demande de travaux de réfection, suspension du loyer et indemnisation du préjudice. Le bailleur effectue une réfection de la toiture en 2017 et le logement est alors à nouveau considéré comme décent. La Cour d’appel de Montpellier estime donc que les locataires ne peuvent exiger une indemnisation pour logement indécent. Cet arrêt vient d’être cassé par la Cour de cassation qui estime que le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement toujours décent, sauf cas de force majeure (comme une catastrophe naturelle).

Les réseaux de chaleur urbains intéressent les Français

Wed, 12 Jun 2024 17:10:34 +0200

Une concertation nationale qui s’est déroulée du 6 février au 17 mars 2024 auprès de 2 000 participants montre que les Français sont favorables au chauffage par les réseaux de chaleur urbains.

La concertation en bref

Engie Solutions France, en partenariat avec France Chaleur Urbaine, a mis en ligne une concertation nationale sur la plateforme de mobilisation citoyenne Make.org entre le 6 février et le 17 mars 2024 pour connaître l’avis des Français sur les réseaux de chaleur urbains. 2 000 personnes ont répondu à cette consultation. Pour 80 % d’entre elles, l’énergie verte et les réseaux de chaleur urbains (RCU) sont des enjeux prioritaires. 81 % des personnes considèrent également que les leviers d’action permettant le développement des RCU sont pertinents. La géothermie est enfin l’énergie renouvelable et de récupération associée aux réseaux qui recueille le plus large consensus.

Les points de vigilance

La concertation a néanmoins fait émerger de nombreuses interrogations : quel est le coût financier des installations ? Le type d’immeuble pouvant être raccordé ? Quels sont les travaux nécessaires ? Les personnes interrogées souhaitent de plus mieux comprendre comment fonctionnent les réseaux de chaleur à l’aide de plus de pédagogie. À leurs yeux, la rénovation énergétique et le développement des réseaux de chaleur doivent également aller de pair. Enfin, elles soulignent l’importance et le rôle moteur des différents acteurs impliqués dans la montée en puissance des RCU : les collectivités locales pour la création et l’extension des réseaux, les pouvoirs publics pour la mise en place de dispositifs plus incitatifs et les syndics de copropriété pour le raccordement des immeubles.

De nouvelles étiquettes DPE pour les petits logements

Tue, 07 May 2024 18:57:21 +0200

A partir du 1er juillet 2024, les biens immobiliers de moins de 40 m2 bénéficieront d’un DPE adapté à leurs spécificités afin de ne plus être pénalisés.

Les modulations du DPE

La réforme de la méthode de calcul du DPE de 2021 pénalisait les logements de petite surface qui ont vu leur classe énergétique se dégrader. Les pouvoirs publics ont donc décidé de corriger le tir en publiant le 25 mars 2024 un arrêté qui module le DPE pour les logements de moins de 40 m2. Ces habitations bénéficieront ainsi de seuils d’étiquette DPE adaptés. Le texte précise également que la surface à utiliser dans le cadre du DPE est la surface de référence et non plus la surface habitable. Cette surface de référence comprend la surface habitable ainsi que les vérandas chauffées et l’ensemble des surfaces chauffées à usage principal d'occupation humaine de plus de 1,80 m de hauteur sous plafond. Le texte prévoit enfin une actualisation des tarifs annuels d'énergie pour la réalisation des DPE en France métropolitaine.

Une correction pour les DPE existants

L’arrêté s’applique pour tous les DPE qui seront effectués à compter du 1er juillet 2024. Il concerne également les DPE réalisés entre le 1er juillet 2021 et le 1er juillet 2024 sur des logements de moins de 40 m2 de surface de référence qui bénéficieront d’une réévaluation de leur classe DPE. Pour ces logements, une attestation sera rééditée automatiquement sur le site de l’observatoire DPE-audit de l’Ademe. Ce document pourra être téléchargé par les propriétaires. Selon les chiffres du ministère de la transition écologique, 140 000 logements pourraient sortir du statut de passoire énergétique avec cette réforme.

MaPrimeRénov’, les évolutions au 15 mai 2024

Thu, 25 Apr 2024 14:54:02 +0200

Un décret et un arrêté viennent d’être publiés afin d’assouplir MaPrimeRénov’ à compter du 15 mai 2024 pour faciliter l’accès aux aides pour les mono-gestes.

L’obligation de DPE suspendue

Depuis le 1er janvier 2024, la fourniture d’un DPE est obligatoire avant de déposer une demande MaPrimeRénov’. Cette obligation avait pour objectif d’orienter les maisons passoires énergétiques uniquement vers une rénovation globale en leur interdisant l’accès aux aides pour les travaux mono-gestes à partir du 1er juillet. Mais à compter du 15 mai 2024, l’obligation de fournir le diagnostic performance énergétique est suspendue jusqu’au 31 décembre 2024. L’accès aux aides pour des travaux mono-gestes sera donc possible jusqu’à la fin de l’année pour les maisons individuelles notées F ou G.

Plus de souplesse dans les conditions d’octroi

Les conditions à respecter pour obtenir des financements MaPrimeRénov’ pour certains travaux mono-gestes sont également assouplies jusqu’en fin d’année. Il sera ainsi à nouveau possible d’obtenir des aides MaPrimeRénov’ pour des travaux d’isolation sans changement du système de chauffage. Il reste néanmoins nécessaire de réaliser des travaux d’isolation pour obtenir des aides pour la ventilation. Les évolutions MaPrimeRénov’ entrent en vigueur le 15 mai pour tout dossier de demande déposé à compter de cette date.

Des ambitions réaffirmées

Le gouvernement indique que ces évolutions, parfois perçues comme un rétropédalage, ne sont que temporaires. Il réaffirme en effet son ambition d’encourager les parcours accompagnés de rénovation globale. Il continue ainsi le déploiement des Accompagnateurs Rénov’. Le nombre de structures agréées doit ainsi prochainement passer de 440 (pour 3000 accompagnateurs) à 600.

Bail Rénov’, un nouveau dispositif d’informations sur la rénovation

Mon, 11 Mar 2024 14:29:31 +0100

Beaucoup de bailleurs manquent d’informations sur la rénovation énergétique. Le dispositif Bail Rénov’, nouvellement créé, va à leur rencontre pour les informer.

Présentation de Bail Rénov’

Partant du constat que de nombreux bailleurs sont peu ou mal informés sur les dispositifs d’aides à la rénovation et n’ont pas le réflexe de contacter France Rénov’, sept associations (UNPI, Soliha, Habitat et Humanisme, Anil, Casbâ, Sonergia et Energies demain) ont décidé de mettre en place un nouveau dispositif d’information gratuit intitulé Bail Rénov’. L’objectif de ce dispositif est d’aller à la rencontre des bailleurs en organisant des réunions d’information gratuites ou en les contactant par téléphone afin de les renseigner sur l’intérêt de la rénovation, la réglementation et les aides possibles avant de les orienter vers France Rénov’.

Un déploiement en cours

Le budget consacré à ce nouveau dispositif d’informations est de 25 millions provenant des CEE. Bail Rénov’ a été mis en place dans 11 départements pilotes depuis l’automne et doit être implanté dans la moitié des territoires à l’été 2024. Il est actuellement animé par 116 formateurs experts et leur nombre doit augmenter pour atteindre 700 en 2026. Plus de 550 réunions d’informations gratuites sont d’ores et déjà annoncées d’ici 2026 en France et en Outre-mer. Pour identifier les bailleurs ayant besoin d’être informés, Bail Rénov’ va s’appuyer sur les sept associations qui sont à l’origine de sa création. Elles ont déjà identifié 16 000 bailleurs qui ont un logement noté E, F ou G et sont donc dans l’obligation de rénover leur bien.

Les dernières évolutions pour l’audit énergétique

Mon, 12 Feb 2024 12:50:31 +0100

Le ministère du Logement a apporté des précisions sur la réalisation de l’audit énergétique par les diagnostiqueurs dans le cadre de l’harmonisation des audits réglementaires et incitatifs.

Les appartements aussi

Les diagnostiqueurs certifiés DPE et en possession de l’attestation nécessaire à la réalisation de l’audit énergétique voient leurs missions s’élargir. Ils peuvent désormais réaliser les audits incitatifs sur les appartements dans le cadre des demandes d’aides MaPrimeRénov’ et du dispositif Mon Accompagnateur Rénov’. Cette possibilité a également été ouverte aux architectes et aux auditeurs qualifiés pour la réalisation de l’audit énergétique en maison individuelle. Cet audit ne sera cependant pas valable dans le cadre de la vente de l’appartement. De même, il est recommandé de faire réaliser un audit de l’immeuble lors de sa mise en copropriété s’il n’a qu’un propriétaire.

Des précisions sur le régime dérogatoire

Le ministère a également apporté des précisions sur le régime dérogatoire qui permet aux diagnostiqueurs DPE d’obtenir l’attestation nécessaire à la réalisation de l’audit énergétique. L’organisme de certification peut ainsi demander au diagnostiqueur de corriger les rapports des audits examinés en vue de la certification s’ils ne sont pas d’un niveau suffisant. Si les rapports après correction répondent aux exigences de la grille d’évaluation, l’attestation est prorogée à partir du lendemain de sa date de fin. L’attestation, d’une durée de 9 mois, peut être prorogée jusqu’au 30 avril 2025. En revanche, si les rapports d’audit après correction ne sont pas d’un niveau satisfaisant, le diagnostiqueur devra s’engager dans la formation initiale nécessaire à l’obtention de la nouvelle attestation initiale.

Diagnostics de vente périmés ? Comment réagir ?

Wed, 17 Jan 2024 22:46:59 +0100

Les diagnostics immobiliers imposés dans le cadre d’une vente ont une durée de validité limitée. Comment est calculée la date de péremption d’un diagnostic et comment y remédier ?

La date de fin de validité des diagnostics

10 ans pour le DPE, 6 ans pour le diagnostic gaz ou électricité, 6 mois pour le diagnostic termites… Chacun des diagnostics qu’un propriétaire a à fournir pour la vente de son bien immobilier à une durée de vie spécifique. Mais une vente immobilière s’étend sur plusieurs semaines, voire plusieurs mois. A partir de quand considère-t-on qu’un diagnostic n’est plus valide ? L’article 271-5 du Code de la construction précise qu’un diagnostic est à renouveler au plus vite afin de conclure la vente s’il n’est plus valide au moment de la signature de l’acte authentique de vente.

Les risques d’un diagnostic invalide

Si vous avez signé l’acte authentique de vente alors qu’ un ou plusieurs diagnostics ne sont plus valables, vous risquez d’avoir des ennuis juridiques après la conclusion de la vente. L’acheteur est en effet en droit de poursuivre le vendeur pour dol ou vice caché en cas de dommage ou de constatation de défaut liés au(x) diagnostic(s) invalides(s). S’il prouve que le vendeur a intentionnellement omis de lui transmettre un diagnostic en cours de validité, le nouveau propriétaire peut obtenir une annulation de la vente de plein droit ou encore une baisse du prix du logement. Pour que la vente de votre logement se déroule sans encombre, pensez à vérifier la date de validité des diagnostics obligatoires.

L’amiante encore très présent dans les bâtiments

Thu, 21 Dec 2023 20:56:32 +0100

Les premiers chiffres tirés du système d’information SI-Amiante permettent d’avoir une idée du nombre de bâtiments en contenant, habitations, locaux professionnels ou structures recevant du public.

Petite présentation du SI-Amiante

L’amiante a été très largement employé dans la construction avant son interdiction en 1997. Jusqu’à présent, on ne savait pourtant pas quelle part du parc immobilier actuel contient encore de l’amiante. Avec les premières données issues du SI-Amiante, système d’information de l’amiante, un premier bilan de l’amiante dans les bâtiments vient d’être effectué. Mis en place en 2022, le SI-Amiante a pour objectif de compiler les diagnostics réalisés par les professionnels avant une vente, des travaux, une démolition ou encore dans le cadre d’un DTA. Chaque diagnostiqueur est censé déposer un rapport annuel sur la plateforme. Pour l’instant, seuls 2 719 rapports ont été déposés sur les 12 556 certifications accordées. Les données collectées permettent néanmoins de dresser un premier état des lieux.

L’amiante dans tous types de bâtiments

En 2022, 402 000 bâtiments de tout type, dont 75% d’habitations, ont fait l’objet d’un diagnostic amiante. 42% des diagnostics amiante avant-vente et des DTA ont conclu à la présence d’amiante des listes A et B. La proportion monte à 56% pour les repérages avant travaux, plus poussés. L’amiante repéré est surtout présent dans les conduites, les plafonds, les parois intérieures ainsi que les canalisations. La probabilité de trouver de l’amiante est plus élevée dans les bâtiments scolaires (64% de DTA positifs), les établissements de petite enfance (56%) et les maisons individuelles (53% des diagnostics avant-vente). La présence d’amiante n’est pour autant pas source de risque immédiat. La plupart des diagnostics préconisent juste une surveillance. Seuls 4% des matériaux de liste B diagnostiqués font l’objet de recommandations d’actions correctives en 2022, soit tout de même 11 000 bâtiments concernés.

Un nouveau prêt pour la rénovation des copropriétés ?

Tue, 14 Nov 2023 14:45:01 +0100

Le rapport rédigé suite à la mission sur le financement des travaux dans les copropriétés dégradées préconise la création d’un prêt adossé à une garantie spécifique. Ce prêt permettrait de financer tous les travaux de rénovation énergétique et de consolidation du bâti.

Des besoins importants

La mission, conduite par Kosta Kastrinidis, directeur des prêts de la Banque des Territoires de la Caisse des Dépôts, constate tout d’abord que les copropriétés vont devoir faire face à des travaux importants, en particulier pour se conformer aux nouvelles exigences de performances énergétiques. Elle souligne également qu’il existe en France environ 114 000 copropriétés considérées comme dégradées ou fragiles qui devront entreprendre des travaux pour assurer la sécurisation de leurs immeubles et la qualité de vie. Le coût de ces travaux, estimés à 8,8 milliards d’euros par an, nécessite une massification des financements des copropriétés qui n’ont aujourd’hui accès qu’à une offre restreinte.

De nouvelles solutions de financement à bâtir

La mission propose donc la mise sur le marché d’un nouveau prêt inspiré par ce qui se fait déjà en Belgique pour toutes les copropriétés. Ce crédit, qui pourrait être proposé par les acteurs financiers avec un coût de mise en place réduit, serait destiné à permettre une meilleure couverture des besoins financiers des copropriétés, du préfinancement des aides publiques au financement du reste à charge. La mission préconise également des mesures spécifiques pour les copropriétés en difficulté. Celles-ci pourraient accéder plus facilement et rapidement au prêt bancaire grâce à la mise en place d’un dispositif de garantie limitant les risques pour les banques. Le gouvernement a indiqué vouloir étudier rapidement la mise en place de ce nouveau prêt destiné aux copropriétés.

Les audits énergétiques enfin harmonisés

Tue, 10 Oct 2023 17:36:43 +0200

Au premier octobre 2023, les audits énergétiques réglementaires et volontaires se basent sur la même méthode 3CL et ont des rapports similaires.

Les différents audits

L’audit énergétique volontaire est un document qui peut être exigé pour l’octroi de certaines aides à la rénovation MaPrimeRénov’. L’audit énergétique réglementaire a quant à lui été mis en place au premier avril 2023 pour la vente de maisons individuelles ou de bâtiments monopropriété classés F ou G. Or, ce nouveau diagnostic, très différent de l’audit volontaire, avait suscité de vives réactions de la part des professionnels. Avoir deux audits différents poursuivant le même objectif (encourager la rénovation énergétique) ne peut en effet qu’être source de confusion pour les ménages.

L’harmonisation des audits

Les pouvoirs publics ont donc pris un arrêté afin d’harmoniser l’audit volontaire avec l’audit réglementaire au premier octobre. Les deux diagnostics font désormais appel à la méthode 3CL, et peuvent être pris en charge par un diagnostiqueur certifié DPE et ont un format de restitution identique, avec au moins deux scénarios détaillés et pertinents de rénovation énergétique. Même si le rapprochement des audits était annoncé depuis longtemps, l’arrêté n’a été publié que le 21 septembre. Une période de transition a donc été mise en place pour laisser le temps aux auditeurs utilisant la méthode Th-C-E ex de prendre en compte la nouvelle réglementation. Les audits énergétiques volontaires réalisés selon l’ancienne méthode avant le 1er janvier 2024 restent donc valables jusqu’au 1er juillet 2024 s’ils concernent un logement et jusqu’au 31 décembre 2024 s’ils concernent un bâtiment d’habitation collectif.